PF대출 뜻, 부동산 PF대출과 일반대출의 차이점은

PF대출 @자유로운낙타

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목차

0. 서론

1. PF대출 이란?

2. 부동산 PF대출 이란?

3. 부동산 PF대출과 일반대출의 차이점은?

4. 결론

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0. 서론

PF대출 @조선비즈

최근 들어 부동산 관련 뉴스에서 PF대출에 대한 내용이 자주 언급되는데요. 부동산 PF의 노출액 규모가 사상 최대 수준이라며 우려의 목소리를 내고 있습니다. 그렇다면, 부동산 PF의 노출액이 큰 것이 왜 우려할 일인지 알기 위해서는 부동산 PF가 무엇인지부터 알아야 하는데요.

 

오늘은 PF대출이 무엇인지에 대해 알아보고, PF대출의 형태가 가장 많이 등장하는 부동산 PF대출이 어떤식으로 실행되는지에 대해 자세히 말씀드리도록 하겠습니다.

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1. PF대출 이란?

PF대출 @pixabay

먼저 대출이란, 돈이 필요한 사람이 은행과 같은 금융기관을 통해 빌린 돈에 대한 이자와 함께 필요한 돈을 빌리는 것을 의미하는데요. 이러한 대출은 우리가 흔히 알고 있는 일반대출과 같습니다. 하지만, 오늘 알아볼 "PF 대출"은 Project Financing(프로젝트파이낸싱)"을 의미하는 PF가 붙은 대출로, 간략하게 "프로젝트에 대한 대출"이라 볼 수 있습니다.

 

조금더 설명드리자면, "PF 대출"이란 "프로젝트 자체의 사업성을 검토하여 필요한 자금을 대출해 주고, 이자와 함께 원금을 상환하는 식의 대출"입니다. 여기서 말하는 프로젝트는 바로 부동산 건설과 같은 사업을 의미합니다.

 

뒤의 내용에서 자세히 알려드릴 PF대출과 일반대출의 차이점이 바로 "프로젝트"라는 단어에 담겨 있는데요. 뒤에서 더 자세히 말씀드리도록 하겠습니다.  

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2. 부동산 PF대출 이란?

부동산 PF대출 @pixabay

그렇다면 부동산 PF대출이란, "부동산을 건설하는 프로젝트에 대한 대출"이라 할 수 있는데요. 보통 아파트가 완공되기까지 3년~4년 정도 걸린다고 봤을 때, 그 기간 동안 아파트를 시공할 시공사가 아파트를 짓기 위해 필요한 자금(자재비용, 인력비용, 장비비용 등)을 대출해 주는 상품을 바로 부동산 PF대출이라 할 수 있습니다.

 

부동산 PF대출의 경우 대출 금액과 대출기간이 일반대출 상환기간보다 짧고 위험성이 크기 때문에 금리도 높을 뿐더러, 대출 실행 요건도 일반대출보다 더 까다롭게 진행되는데요. 실행 요건에 대해서는 다음 챕터에서 자세히 알려드리도록 하겠습니다.

부동산 PF대출 @pixabay

이렇게 큰 금액을 부동산 PF대출로 자금을 끌어온 시공사는 어떻게 대출금과 이자를 갚게 되는 걸까요?

 

시공사의 수익은 바로 완공 후 필요한 사람들에게 분양을 함으로써 발생하는 분양수익금으로 시공 때 조달받은 대출 자금을 갚게 됩니다. 만약, 분양이 제대로 이루어지지 않고 수익금 발생이 미비하여 대출금과 이자를 제대로 갚지 못하게 된다면, 바로 뉴스가 우려하는 바와 같이 시공사의 파산으로 이어지고, 시공사와 함께 부동산 건설에 투입된 작은 시공업체들과 건설사들의 공사비용 미지급 등의 문제가 발생하게 되는 것입니다.  

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3. 부동산 PF대출과 일반대출의 차이점은?

부동산 PF대출 @pixabay

부동산 PF대출은 왜 일반대출과 구분되어질까요? 일반대출의 경우 대출자의 신용을 보거나, 가지고 있는 재산을 담보로 대출 금액과 금리가 결정되는 반면에, 부동산 PF대출은 대출자의 신용과 재산이 아닌, 미래에 지어질 부동산의 가치와 사업성을 보고 대출을 해주는 것입니다.

 

그렇다면, 부동산 PF대출 실행 시에 금융기관(은행, 보험사, 증권사, 캐피탈 등)은 대출자의 신용과 자산이 아니라면, 어떤 부분을 보고 큰 금액을 대출해 주는 것일까요? 바로 아래의 요소들을 다각적으로 검토하여 부동산 PF대출을 실행하게 되는데요.

<부동산 PF대출 요건>

① 시공사의 시공능력 (시공실적)
② 시공사의 상환능력 (시공사의 재무제표)
④ 시공 부동산의 청약률
⑤ 시공 부동산의 분양가능성 (입지조건, 토지가치 등)

 

이렇게 미래에 지어질 부동산이 확실하게 준공이 될것인지, 그리고 준공이 되지 않았을 때 시공사가 대출한 금액의 이자 지급능력이 충분한지를 검토합니다. 또한, 완공이 되었을 때도 분양을 통한 수익으로 대출 금액을 갚아야 하기 때문에 얼마나 많이 미리 분양이 되었는지(청약률), 앞으로 미분양된 부동산이 지속적으로 분양될지에 대한 부분도 충분히 검토가 필요합니다. 

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4. 결론

지금까지 최근들어 우려가 되고 있는 부동산 PF대출에 대해 알아보았는데요. 국제적인 경제 어려움과 함께 높아진 금리로 인해 우리 산업 전반에 위기가 찾아오고 있는 것 같습니다. 부동산의 경우 100% 현금이 아닌 대출과 함께 이루어지는 대출 의존이 높은 산업 중 하나인데요. 특히, 일반대출보다 금리가 높은 부동산 PF대출로 인해, 부동산 시장과 더불어 건설산업의 위기가 함께 찾아오게 되었습니다.

 

아래의 최근 뉴스를 참고하시면 현재 2023년 우리나라의 부동산 위기와 건설 산업 위기를 이해하는데 좀 더 도움이 될 것입니다.

 

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